재건축아파트 잘 고르는 방법 

재건축 규제에 따른 시장의 불확실성과 부담스러울 정도로 높은 분양가 때문에 재건축에 투자하려는 사람들은 마음을 잡기가 쉽지 않습니다.

1. 가치를 체크하라.

재건축의 투자성은 대지지분, 신축 용적률과 층수, 일반분양가, 조합원 지분율, 사업추진 속도 등에 따라 판가름 납니다.

2. 장기 투자자는 대지지분과 용적률을 체크하라

재건축은 여러 규제 때문에 눈앞의 시황이 자주 변동하지만 가치 있는 단지는 결국 얼굴값을 하기 때문에 장기 투자자는 가치에 돈을 묻어야 합니다.

가치를 보고 투자하면 단기적으로 물리더라도 시간이 지나면 회복의 기회를 갖게 됩니다.

따라서 장기로 투자금을 묻어둘 목적이라면 당장 사업추진 속도가 느리더라도 근원적인 가치가 높은 곳을 골라야 합니다.

재건축에 투자하기 위해 현장에 나가면 가장 먼저 해당 아파트의 대지지분과 신축 용적률을 알아봐야 합니다.

대지지분은 각 가구가 차지하고 있는 땅의 몫으로서. 재건축에서 재산평가는 토지지분을 기준으로 하는 것이 보통입니다.

따라서 재산액을 평가할 때 건물보다는 땅이 차지하는 비중이 훨씬 크기 때문에 대지지분이 조금이라도 큰 아파트가 낫습니다.

예를 들면 재건축 아파트가 25평형이라 해도 등기부등본에 나와 있는 대지지분이 12평이라면 이를 기준으로 재산액을 평가하여 새 아파트를 배정한다고 보면 됩니다.

따라서 겉으로 드러난 평형이 같더라도 대지지분이 다른 경우가 많기 때문에 숨겨진 땅의 가치를 보는 것이 매우 중요합니다.

같은 규모의 지분이라도 지역에 따라 배정되는 주택의 크기가 달라질 수도 있습니다.

A지역에선 15평의 지분일 경우 40평대를 배정받을 수 있지만, B지역에서는 30평대밖에 신청할 수 없는 경우가 있습니다.

A지역에서는 15평 이상의 지분 소유자가 조합원의 25% 이내이고, B지역에서는 25% 이상이라면 이런 상황이 생깁니다.

용적률은 대지면적에 대한 총 건축면적(지하층 제외)의 비율로서, 용적률은 단지가 얼마나 빽빽한 지를 가리는 밀도입니다.

밀도는 흔히 저밀도, 중밀도, 고밀도로 나뉘지만. 서울의 경우 재건축 사업에 대한 용적률이 2003년 하반기부터 최대 250%로 줄어들었습니다.

주거지역 중에서는 일반주거지역의 용적률이 가장 높은데, 일반주거지역을 1종, 2종, 3종으로 나눠 용적률을 달리 적용하고 있습니다.

1종 일반주거지역은 허용 용적률이 최대 150%(4층 이하), 2종 일반주거지역은 200%(12층 이하), 3종 일반주거지역은 250%(층고 제한 없음) 이하입니다.

투자자들이 체크해야 할 것은 재건축을 처음에 추진할 때 시공사와 조합이 내걸었던 용적률이 5대 저밀도지구를 제외하고는 대부분 낮아졌다는 점입니다.

용적률이 낮아지면 신축 가구 수나 평수가 줄어 재건축 수익성이 줄어들고, 사업비를 충당하는 부분인 일반분양분이 줄어들기 때문에 재건축의 사업성을 평가하는 지분율도 낮아집니다.

지분율은 조합원이 갖고 있는 지분에 대비한 아파트의 대물보상율으로서. 지분율은 용적률과 평당 분양가격에 따라 결정됩니다.

흔히 시공사 선정 과정에서 건설사들이 ‘확정 지분율 ○○%’등의 형식으로 제시하는데, 조합원들의 몫을 그만큼 인정하겠다는 뜻입니다.

3. 주변 시세 높거나, 입주 시점에 맞춘 개발재료가 있는 곳

위치가 어디냐에 따라서도 가치가 결정됩니다.

주변의 아파트 값이 비싼 재건축 단지가 유리합니다.

아파트 건축비는 비슷한데 분양가가 다른 것은 땅값 때문으로서, 땅값이 비싸면 일반분양가가 높게 책정되어 조합원의 추가부담금이 줄어듭니다.

대지지분이 많더라도 주변의 집값이 싼 지방이나 변두리에 있는 재건축 단지라면 개발이익이 크지 않치만 주변 시세가 비싼 재건축 단지는 입주 후에 가치를 인정받을 수 있기 때문에 대지지분이 작거나 재건축 규제가 있더라도 재건축을 추진할 여지가 있습니다.

저층 아파트라면 재건축이 추진하는 과정에서의 평형 배정은 분양 면적과 토지 지분에 따라 이뤄지며 층은 별다른 기준이 되지 않기 때문에 굳이 로열층을 고를 필요가 없습니다.

다만 1대1 재건축(가구 수는 그대로 두고 평형만 늘리는 방식)을 추진하는 중층(10-15층) 단지는 늘어나는 가구 수가 없기 때문에 재건축 후의 동·호수를 배정할 때 기득권을 인정하기 때문에 로열층이 유리합니다.

물론 재건축 후 꼭 같은 동·호수로 옮겨가는 것은 아니지만, 중층 단지는 대개 로열층과 비로열층을 대략 구분해서 추첨한 뒤 동·호수를 결정합니다.

드문 경우이지만 조합원들의 협의 아래 기존의 동·호수를 무시하고 추첨을 하는 사례도 있습니다.

따라서 중층 재건축 아파트를 구입하려면 동·호수 배정방식을 미리 조합에 확인해봐야 합니다.

4. 사업 추진 단계와 속도를 우선시하라

2003년 7월 도정법이 발효된 이후 재건축시장은 규제의 덫에 걸려 있습니다.

이런 상황에서 과거처럼 빚을 잔뜩 내서 단기적인 시세차익을 얻으려 하면 성공 확률은 낮습니다.

그럼에도 불구하고 실입주보다는 투자 목적으로 재건축아파트를 구입할 요량이라면 이 때는 철저히 사업추진 단계를 짚어봐야 합니다.

아무리 가치가 높은 단지라도 추진 속도가 너무 느리면 정작 가치를 만끽하기 전에 헐값에 팔아야 하는 상황을 자초하게 되기 때문에 재건축 투자의 성패는 사업추진 속도와 직접적인 관계가 있습니다.

재건축 아파트는 사업 추진 속도가 수익성으로 연결됩니다.

사업 속도가 느리면 그만큼 금융비용을 더 부담해야 합니다.

대지지분이 많고, 용적률이 높게 책정된 지역이라도 조합 내부에 마찰이 심하고, 사업 추진이 매끄럽지 못한 단지는 단기 투자로는 적합하지 않으며, 각종 제도와 규제에 묶여 행정 절차를 정상적으로 밟기 어려운 단지도 피해야 합니다.

사업추진 단계가 어디까지 와 있는가에 따라 용적률이 큰 차이를 보이고, 수익성도 달라지므로 조합과 시공사, 행정기관을 통해 반드시 해당 재건축 단지의 사업 추진 단계를 확인해야 하며, 단기 투자의 경우 적어도 사업승인 신청 단계는 돼야 안전합니다.